ステージファスト西新宿Ⅱのギャラリー

現実は甘くなく、ローン返済分もあるかどうかあやしい。
昨今の賃貸事情はそれほど甘くなく、ローン返済に満たない額でしか貸せない場合は差額を別途工面する必要がある。
毎月のローン返済一二万円の物件を月々一二万円で貸せればいいが、上一〇万円でしか貸せないとなれば、差額の二万円は自分の懐から出さなければならない。
月額数万円の安アパートに住むとしてもその家賃が必要だ。
よほど賃貸物件のレベルを落とさないと、住宅ローンの返済苫からは解放されないだろう。
自宅を追い出して賃貸で運用させ、その上がりをローン返済に充てさせる1。
本人たちの住むところも考慮しないで、これのいったいどこが救済なのか理解に苦しむ。
その実態はサラ金並みの過酷な取り立てというしかない。
ローン負担の軽減策としては「繰りしげ返済」や「借り換え」がつとに有名だが、ローン破綻寸前まで追い込まれたら、この手はまず使えない。
繰り上げ返済するにはまとまったお金が必要で、「そんなお金があればとっくにやっている」という人がほとんどだし、物件価格の下落で担保割れが激しい場合は借り換えするのも至難のワザだ。
それを考えると、公庫内での借り換えを認めるのがいちばん効果的で手っ取り早い救済策だと思うのだが、今回は盛り込まれなかった。
なぜか。
理由は簡単だ。
公庫内での借り換えを行うと、公庫自体が大変な痛手を負うからである。
つまり本気で救済する気などハナからないのである。
「ゆとり返済を拡充して無責任に貸し込んだから、住宅ローン破綻が急増したのだ。
どうする気だー」と世間の批判を浴びたので、仕方なく救済しているフリをしているだけなのだ。
しかもこのフリにはもう一つ裏の狙いが見え隠れする。
今回の救済策を見て、これからマイホームを買おうと考えている人たちが、「いざとなれば国が助けてくれる。
それなら」と、将来のローン返済への不安を和らげ、住宅取得に意欲を燃やしてくれれば儲けもの、という仕掛けだ。
恐らくほんとうの目的は、こちらの方だろう。
だとすれば、悲劇を先送りするだけのロクに役にも立たない救済策を持ち出してきたのも韻ける。
要は、住宅ローン破綻が続出して、マイホームの取得意欲をなくす人が増えるのを恐れただけの話で、救済など単なるポーズにすぎないのだ。
一方でローン返済困難者の救済をうたい、もう一方ではこれまで以上に融資条件を緩和し、「好きなだけ貸してやるから家を買えー」という。
ご都合主義もここまでくれば見上げたもので、もはや政策的矛盾を突っ込むのもアホらしくなる。
気になる点は他にもある。
それはローン救済策が公庫利用者にモラルハザード(倫理の欠如)を招かないか、という懸念だ。
金利減免などは事実上、国庫負担で利払いの一部を補填する。
これはつまり個人の家庭内不良債権を公的資金で救済することにほかならない。
バブル崩壊後のマイホームキャンペーンにまんまとハメられた点については大いに同情するが、最終的に購入を決意したのはその人自身である。
ましてや三〇年、三五年の長期ローンを組むからには、将来の雇用や収入、マイホームの転売や賃貸、修繕や建て換えなど、住宅の購入や所有に関わるあらゆるリスクについて自ら背負う覚悟が必要だ。
ローン返済困難者は、ある意味で、景気対策を優先するあまり安易な融資に走った国(公庫)の犠牲者だから、個人の不良債権救済も必要ではある。
本来なら公庫内での借り換えを行うべきだ。
しかし、ム方で自らの意志で多額の借り入れをしたのも事実であり、「もう返せない、助けてくれ」と泣きつけば、ホイホイ救済されるというのも、投資の自己責任原則からすれば、おかしな話である。
国も悪いが、買った方にも責任はあるはずだ。
国費が使われる以上、その点への視座は不可欠だと思う。
とにかく国としては多額の借金をし、どんどん住宅を買ってくれれば万々歳なわけで、後でローン返済に困る人が出てきたら、そのときはロクに役にも立たない救済策を「はい、どうぞ」と差し出すだけが現状である。
金利・物件価格・税制の(いまが買い時三点セット)+(ローン救済策)庶民に家を買わせたい上一心とはいえ、思わず「そこまでやるか？」といいたくなるような念の入りようだ。
しかし考えてみれば、後は商品券をばらまくしか策がないのだから、熱が入るのもわからないでもない。
効果など二の次で、とにかく住宅市場を刺激してゼネコンを救済することが大事なのだろう。
ご苦労なことである。
不動産業界関係者がそういって大喜びしたというのが住宅ローン減税の拡充である。
無理もない。
業界の要求は「現行六年の減税期間を四年間延長して一〇年にしてほしい」というものだったが、蓋を開けてみれば、一気に一五年まで延びたのだ。
それだけではない。
従来の住宅取得促進税制は減税額が最大一八〇万円二九九八年入居分)だったが、これが五八七万五〇〇〇円と三倍強に拡大された。
また住宅ローンの残高限度額が三〇〇〇万円から五〇〇〇万円に増え、床面積の要件は上限なしとなった。
減税の対象も従来は建物部分に限られていたが、新制度では土地部分も含まれるようになった上二年限り(一九九九、二〇〇〇年)の時限立法にし、「この間に買わないと損ですよ」と庶民の住宅取得意欲を強烈に刺激しているのも見逃せない。
毎年の控除額は、一～六年目までは年末のローン残高の一%、七～一一年目は〇・七五%、二一～一五年目は〇・五%で、それぞれ年間の所得税から控除される。
たとえば五年目の年末に二〇〇〇万円のローンが残っていれば、その一%の二〇万円が所得税から控除される。
返済当初はローン残高が多く、控除される額も大きいので、ローンを組んで間がないほど減税額も大きくなる。
ただし控除額が所得税を上回ると減税はそこで打ち止めになるから、減税額は各年度に納める所得税額が上限となる。
上一般的なサラリーマン(夫婦と子供二人)の場合、年間の所得税は年収六〇〇万円で約二二万円、年収七〇〇万円で約三六万円だ。
ということは所得税の上限まで.五年間減税が受けられたとしても、年収六〇〇万円では八二三万円×一五年=三四五万円)、年収七〇〇万円では八三六万円×一五年=五四〇万円)が限度である。
そもそも減税を最大の五八七万五〇〇〇円まで受けるには減税最終年二五年目)のローン残高が五〇〇〇万円必要で、普通のサラリーマンの借入能力からすれば、どう考えたって現実離れした数字だ。
常識的な線で、たとえば年収七〇〇万円のサラリーマン(夫婦と子供二人)が三〇〇〇万円借りてマイホームを購入する場合(金利三%、二五年返済、元利均等払い、収入は一定と仮定)、一五年間の減税総額は二〇九万五〇〇〇円にすぎない。
年収一〇〇〇万円でも二二〇万九〇〇〇円である(建設省試算)。
もう少し借り入れても減税総額はせいぜい三〇〇万円前後だろう。
普通のサラリーマンにとって拡大されたローン減税のメリットなどタカが知れているのだ。
同じ年収七〇〇万円でも限度額と実際に減税される額は、五四〇万円と二〇九万円の差がつくのである。
確かに従来に比べて減税額は約二倍に増えるが、この程度なら今後の物件価格の下落でおつりがくる可能性もあるわけで、その点を考慮すれば、「二年限り」の威しに屈して、何も買い急ぐこともないだろう。
だいたい時限立法というのは、しばしば期間が延長されるので、「二年限り」が二年で終わるとは限らない。


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